Оспаривание кадастровой стоимости. Советы адвоката

Правильно выбранный механизм обжалования кадастровой стоимости земли сегодня является одними из самых сложных юридических вопросов.

С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми налог на недвижимое имущество исчисляется с кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной оценки или в результате рассмотрения споров о результатах ее определения (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Известно, что государственные органы нередко завышают кадастровую стоимость, в целом ряде случаев кадастровая стоимость имущества в несколько десятков раз превышает его рыночную стоимость. Кроме того, при проведении массовой оценки объектов недвижимости часто происходят технические ошибки. Таким образом, в случае завышения кадастровой стоимости возрастают налоги, они перестают соответствовать рыночной действительности.

Вынесение ВАС РФ Постановления № 913/11 явилось переломным моментом в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков. Данным постановлением была определена правовая позиция лиц, права которых были нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости участка земли его рыночной стоимости. Нарушенные права собственника земельного участка подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости данного земельного участка на его рыночную стоимость, рассматриваются по общим правилам искового производства. Собственник земельного участка или арендатор выступает истцом, ФГБУ «Кадастровая палата» — ответчиком. Арбитражная практика по данному кругу дел более-менее сформировалась: суды достаточно стабильно выносили положительные решения по искам об изменении кадастровой стоимости недвижимости.

Однако после упразднения Высшего Арбитражного Суда в августе 2014 года полномочия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости были переданы в суды общей юрисдикции.

И неожиданно для граждан и юридического сообщества Верховный Суд РФ Определением № 91-АПГ14-4 от 17 декабря 2014 г. разбил в пух и прах позицию ВАС РФ. Согласно новой позиции ВС РФ дела по пересмотру кадастровой стоимости не относятся к исковому производству. Данные споры вытекают из публичных правоотношений и соответственно должны рассматриваться по правилам рассмотрения дел данной категории. Федеральная кадастровая палата — ненадлежащий ответчик. Также указано, что суды должны более тщательно подходить к проверке представляемых в качестве доказательства по делу отчетов независимых оценщиков об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

С января 2015 года практика сменилась на противоположную: суды начали отказывать в исках. Не трудно догадаться, что подобная позиция ВС РФ направлена на резкое сокращение дел об оспаривании кадастровой стоимости в судах и воспрепятствование бюджетным потерям.

Однако не все так однозначно. Можно резюмировать, что в настоящее время дела по пересмотру кадастровой стоимости объектов недвижимости стали более сложными, но защитить свои права в случае необоснованного завышения кадастровой стоимости — возможно.
Вступление в сентябре 2015 года в силу принятого в марте того же года Кодекса административного судопроизводства (далее КАС РФ, Кодекс) представляется важным этапом, который поможет привести практику рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости к справедливому единообразию. Данным законом урегулирована процедура оспаривания кадастровой стоимости.

Несмотря на изменения в судебной практике не в пользу оспаривающих и усложнение принятия положительного решения судом, возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости Верховным Судом все-таки подтверждается. Такая возможность также закреплена п. 3 ст. 66 «Земельного кодекса РФ».

В результате анализа сложившейся судебной практики и новых законодательных актов, принятых в сфере регулирования данной проблемы, можно выделить несколько основных моментов, которые необходимо учитывать тем, кто оспаривает кадастровую стоимость недвижимости.

Важным новшеством в рассмотрении дел по оспариванию кадастровой оценки является обязанность административного истца предоставлять документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений (п.3. ст. 246 КАС РФ). 

Кодекс административного судопроизводства обязывает административного истца привести в иске требования к административному ответчику и указать, какие нарушения были допущены, что значительно осложняет процесс изменения кадастровой стоимости. Необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость (неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости).

Процесс доказывания необходимости принятия новой кадастровой стоимости также усложнился. Прежде в случаях не оспаривания ответчиком отчета оценщика и заключения СРО суды признавали, что истцом доказан размер рыночной — новой кадастровой стоимости. Однако суды зачастую проявляют инициативу и перепроверяет отчет об оценке и экспертное заключение на отчет, назначают экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, сами определяют экспертное учреждение.

Сегодня при обращении в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости важно учитывать следующее.

Первое: заявление, соответствующее общим принципам КАС РФ, подается в соответствии с правилами подсудности, установленными ст. 20 КАС РФ, в Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. 

Второе: срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости составляет 5 (пять) лет с момента внесения оспариваемой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (п.3 ст. 245 КАС РФ). 

Третье: в качестве заинтересованных лиц (административных ответчиков) необходимо привлекать к участию в деле орган исполнительный власти, утвердивший результаты оценки, орган местного самоуправления, Управление Росреестра. Если кадастровая стоимость участка была определена органом кадастрового учета после утверждения результатов кадастровой оценки, то в качестве заинтересованного лица привлекать к участию в деле необходимо Федеральную кадастровую палату в лице соответствующего филиала. 

Четвертое: прежде чем подавать заявление в суд, необходимо соблюсти установленный федеральным законом порядок обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи, когда заявление подается гражданином. В административном исковом заявлении можно также оспорить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Законодательно установленная возможность оспаривания результатов кадастровой стоимости является важным элементом современного правооборота. Такая составляющая, как кадастровая стоимость является одной из основных величин, определяющих не только экономическую эффективность использования объектов недвижимости, но и налоговую базу. И неправомерное увеличение кадастровой стоимости может привести к серьезным экономическим и хозяйственным потерям со стороны собственника, собственник имеет право обратиться в комиссию или в суд с соответствующим заявлением об оспаривании.

http://echo.msk.ru/blog/advokat_sazonov/1628746-echo/